Gia Lâm Lên Quận – Điểm Nóng Mới Của BĐS Hà Nội?

Ông Trần Minh Tiến – Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng của One Mount Real Estate đã có những chia sẻ thú vị về thị trường tiềm năng này.

Đó là tốc độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng và quy hoạch bài bản của các đại đô thị. Sau khi Hà Nội ra quyết định Gia Lâm lên quận vào năm 2023, vốn đầu tư rót về đây cũng tăng theo. Trong bản đồ quy hoạch Gia Lâm giai đoạn 2021-2030 của Sở Tài nguyên và Môi trường, gần 200 dự án đang và sẽ được đầu tư, trong đó phải kể tới các công trình giao thông trọng điểm kết nối nội bộ và khu vực lân cận.

Một lợi thế rõ ràng của Gia Lâm đó là sự triển khai dự án mạnh mẽ của các chủ đầu tư lớn, với tốc độ thi công nhanh, hệ sinh thái tiện ích tốt, phục vụ dòng dân chuyển dịch về đây. Đặc biệt ở Gia Lâm còn có lợi thế “xuất phát sau” nên học tập kinh nghiệm của quận/huyện đã phát triển trước, quy hoạch đường xá và hạ tầng bài bản hơn.

Nhìn về mặt quy hoạch, huyện Gia Lâm có mật độ xây dựng thấp hơn quận Long Biên, khoảng không gian xanh cũng nhiều hơn các quận khác. Ngoài ra, khu vực này còn có hai con sông bao quanh và hệ thống giao thông có sự kết nối giữa các tuyến đường lớn.

Quy luật thị trường cho thấy, hạ tầng mở rộng đến đâu, giá bất động sản lên theo đến đấy. Đầu tiên, giá sẽ tăng mạnh khi có “thông tin lên quận”, chủ yếu diễn ra ở phân khúc đất nền Gia Lâm. Sau đó giá sẽ tăng đều trở lại khi quận/huyện đó hình thành khu dân cư, phát triển cơ sở hạ tầng đồng bộ. Với câu chuyện huyện lên quận, việc tăng giá là điều đương nhiên nhưng quan trọng là chu kỳ tăng giá sẽ như thế nào, và việc tăng giá cũng tùy thuộc vào khu vực, phân khúc sản phẩm bất động sản đó có đáp ứng được nhu cầu của khách hàng hay không.

Danh sách các loại hình bất động sản ở Gia Lâm đa dạng lựa chọn cho nhà đầu tư. Tuy nhiên ở giai đoạn này, đất nền trầm lắng và ít thanh khoản. Với nhà thổ cư, mặt bằng giá tại Gia Lâm hiện đang ở mức cao (khoảng 90 triệu/m2 với nhà thổ cư trong ngõ). Trong khi đó, loại hình biệt thự, liền kề thì không dành cho số đông các nhà đầu tư, nguồn cung sơ cấp cũng không còn nhiều tại Gia Lâm.

Với chung cư, nhu cầu mua để ở vẫn duy trì ở mức cao kể cả khi thị trường nhiều biến động. Chung cư có lợi thế hơn nhà đất khi dịch vụ và tiện ích sống được nhà đầu tư chú trọng.

Từ 2017 đến quý 4/2022, giá dự án chung cư sơ cấp Hà Nội tăng trưởng trung bình 7% hàng năm. Dữ liệu của chúng tôi cho thấy, sau giai đoạn lên quận của Hà Đông, chung cư khu Tây vẫn có tăng trưởng giá đều 7%/năm. Với khu Đông trong đó có Gia Lâm, ở giai đoạn trước khi lên quận, giá chung cư sơ cấp tăng 16%/năm. Các dự án tại khu vực phía Đông đang đáp ứng đại đa số nhu cầu của người mua nhà. Với khoảng giá 3-4 tỷ, đây sẽ là lựa chọn của nhiều gia đình, trong khi đó mức giá dưới 2 tỷ sẽ là lựa chọn của các bạn sinh viên hay người trẻ mới lập nghiệp.

Với việc phát triển hạ tầng như hiện tại, kết nối của Gia Lâm với các tỉnh phía Bắc như Hưng Yên, Bắc Ninh, Bắc Giang, Hải Dương,Hải Phòng,… sẽ giúp việc đi lại kết nối dễ dàng hơn bao giờ hết. Bất động sản căn hộ ở khu Đông tập trung ở nhóm khách hàng từ 25 – 45 tuổi, tâm lý cởi mở, họ sẵn sàng lựa chọn sống tại các đại đô thị để vừa có không gian xanh, vừa sẵn hệ sinh thái tiện ích đáp ứng nhu cầu sống hiện đại và chất lượng. Cũng chính phân khúc khách hàng này sẽ cơ cấu lại các sản phẩm bất động sản phục vụ cho nhu cầu ở thực trong thời gian tới, và các chủ đầu tư cũng tập trung nghiên cứu hành vi và phát triển dự án phù hợp với xu hướng cho đối tượng này.

Nguồn cung cao tầng khu Đông 3 năm tới từ 2023 – 2025 dự kiến sẽ chào đón thêm khoảng 87.900 căn hộ mở bán mới. Dự kiến thị phần căn hộ của khu vực này đạt khoảng 46% trong giai đoạn 2023 – 2025, trở thành khu vực dẫn đầu về nguồn cung căn hộ cao tầng tại Hà Nội và Hưng Yên. Nguồn cung này chủ yếu đến từ các khu đô thị vệ tinh tích hợp nhiều tiện ích nhất, điển hình như dự án Vinhomes Ocean Park 1, Vinhomes Ocean Park 2 và Vinhomes Ocean Park 3.

Để nhận biết xem thị trường có dư thừa không thì cần xem xét tương quan giữa “cung” và “cầu”. Về quy mô dân số, chỉ tính riêng tại 2 bên bờ sông Hồng đến năm 2030 sẽ đạt khoảng 300.000 dân, tương đương dân số của cả quận Hoàn Kiếm và Tây Hồ hiện tại.

Tiếp theo, phân khúc chung cư có mức giá hấp dẫn hơn so với nhà thổ cư. 3 tỷ có thể mua 1 căn hộ 2 phòng ngủ, trong khi khó có thể mua được một căn nhà đầy đủ tiện nghi ngay chính tại huyện Gia Lâm.

Theo Oxford Economics, trung bình mỗi năm Hà Nội có thêm khoảng 75.000 hộ gia đình trung lưu. Đặc biệt, theo định hướng phát triển của Hà Nội, khu Đông trong đó có Gia Lâm sẽ là nơi đón làn sóng dịch chuyển cư dân từ khu vực “nội đô lịch sử” – vốn đã quá tải về hạ tầng nhà ở, tiện ích, sang đô thị hiện đại được đầu tư bài bản hạ tầng, tiện ích và đảm bảo chất lượng sống của người dân. Như vậy, khó có thể xảy ra tình trạng dư thừa hay giảm giá bất động sản ở Gia Lâm.