Những rủi ro khi mua chung cư không có sổ đỏ

Bên bán hứa sẽ cùng tôi làm các thủ tục pháp lý cần thiết nhưng tôi vẫn hơi phân vân. Xin luật sư tư vấn về những rủi ro tôi có thể đối mặt khi mua chung cư không có sổ đỏ và làm gì để giảm thiểu những rủi ro này.

Luật sư tư vấn

Mua nhà là một việc lớn đối với đa số người dân, nếu mắc sai lầm thì hậu quả kinh tế và hậu quả pháp lý là rất nghiêm trọng.

Căn hộ chung cư chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ) thì rủi ro càng cao bởi có nhiều vấn đề pháp lý mà người mua không thể kiểm tra, xác minh, thậm chí là hoàn toàn bị động và là bên yếu thế trong giao dịch mua bán.

Hiện nay tồn tại chủ yếu hai loại chung cư: chủ đầu tư là doanh nghiệp (chung cư thương mại) và do cá nhân, hộ gia đình tự đầu tư xây dựng, thường nằm trong khu dân cư, có diện tích nhỏ (chung cư mini).

Chung cư thương mại, nguồn gốc pháp lý thường rõ ràng hơn, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thẩm định, phê duyệt, cấp phép xây dựng. Người mua ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư với các điều khoản tương đối rõ ràng, đề cập chi tiết quyền và nghĩa vụ của các bên, dự liệu các tình huống có thể phát sinh và hướng giải quyết.

Đối với chủ đầu tư là các doanh nghiệp lớn, có uy tín, hợp đồng rất chặt chẽ, người mua có thể yên tâm về mặt pháp lý. Do vậy, việc mua căn hộ chung cư thương mại (đã hoàn công và đưa vào sử dụng), người mua chỉ cần tìm hiểu một số yếu tố như chủ đầu tư có vướng mắc, tranh chấp liên quan trực tiếp đến dự án như: chủ đầu tư có thế chấp dự án ở ngân hàng hay không, có nợ nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước hay không, có tranh chấp với ngân hàng hay một bên thứ ba hay không.

Người mua cũng cần tìm hiểu dự án (tòa nhà) có phù hợp với Giấy phép xây dựng về số tầng, diện tích xây dựng (bao gồm diện tích sàn của tòa nhà và của căn hộ dự định mua). Người mua có thể tìm hiểu các căn hộ trong cùng tòa nhà đã được cấp sổ đỏ chưa. Nếu có căn hộ được cấp, về cơ bản dự án đó an toàn về pháp lý.

Tuy nhiên, dù dự án lớn hay nhỏ, người mua vẫn có quyền yêu cầu chủ đầu tư cung cấp các tài liệu, giấy tờ liên quan để chứng minh tính minh bạch và đúng đắn của dự án. Thái độ của chủ đầu tư cũng chính là yếu tố phản ánh việc mua bán căn hộ có an toàn hay không.

Trước khi ký hợp đồng mua bán căn hộ, người mua cũng cần tìm hiểu trình tự, thủ tục, thời gian sẽ được cấp sổ đỏ để xem xét các yếu tố đó có phù hợp với khả năng và nhu cầu của bản thân hay không.

Đối với chung cư mini, rủi ro pháp lý lớn nhất và nghiêm trọng nhất là căn hộ không đủ điều kiện được cấp sổ đỏ do chủ đầu tư vi phạm pháp luật trong quá trình xây dựng như dự án xây dựng trên đất lấn chiếm, đất xây dựng không phải là đất ở, xây không phép, sai phép, vi phạm quy định về phòng cháy chữa cháy… Có thể sau này chủ đầu tư cũng sẽ khắc phục được các vi phạm để các căn hộ mini được cấp sổ khi nhưng thời gian sẽ kéo dài, ngoài tầm kiểm soát của người mua.

Trên thực tế một số chủ đầu tư chỉ chủ động khắc phục vi phạm khi số lượng căn hộ tồn chiếm tỉ lệ lớn trên tổng số căn hộ chào bán, ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư của dự án. Việc căn hộ không được cấp sổ cũng đồng nghĩa người mua không thể thế chấp hay dùng làm tài sản góp vốn khi cần thiết trong quá trình sử dụng.

Dự án nếu bị thu hồi đất để giải phóng mặt bằng thì quyền lợi của người mua sẽ bị ảnh hưởng không nhỏ và phụ thuộc rất nhiều vào bên bán bởi khi đó họ tham gia với tư cách là người có tài sản bị thu hồi.

Một số chủ đầu tư cũng công khai việc mua bán chỉ có giấy viết tay và điều này đồng nghĩa căn hộ đó sẽ không bao giờ được cấp sổ đỏ. Trường hợp này rủi ro là rất lớn bởi bên bán chấp nhận vi phạm để đổi lấy lợi ích kinh tế, đẩy phần khó khăn sang cho người mua.

Việc bên bán hứa cùng bên mua làm các thủ tục pháp lý cần thiết cũng không có gì đảm bảo rằng các thủ tục đó là an toàn và đầy đủ cho đến khi bên mua nhận được sổ đỏ đứng tên mình hay không. Do vậy, trong trường hợp này, người mua phải tự tìm hiểu dự án có đủ điều kiện được cấp sổ hay không chứ không thể chỉ tin vào lời hứa của bên bán, trừ trường hợp bên mua chấp nhận mua nhà không cần sổ.

Do là chung cư mini nên các quy định về quản lý và sử dụng chung cư giữa chủ đầu tư và cư dân sẽ không được các bên quan tâm, chú trọng nên người mua cần xem xét kỹ trong hợp đồng các điều khoản về quyền của cư dân trong việc sử dụng các tiện ích chung như thang máy, hành lang, hầm để xe cũng như chi phí sử dụng các tiện ích đó, biểu giá điện, nước sinh hoạt…

Mặt khác, người mua cũng nên thỏa thuận với người bán về các điều kiện sửa chữa, cải tạo (ngay cả khi không ảnh hưởng đến kết cấu căn hộ, tòa nhà) bởi không ít chủ đầu tư cố tình đưa ra yêu sách kinh tế khi người mua muốn sửa chữa, cải tạo lại một số hạng mục trước khi chuyển đến ở.

Ngoài ra, chung cư mini được xây dựng thường để đáp ứng nhu cầu của cá nhân có thu nhập thấp nên các tiêu chuẩn về xây dựng như chống nóng, cách âm không như các chung cư thương mại nên người mua có thể sẽ gặp bất tiện trong quá trình sử dụng.

Tham khảo:>> Làm thế nào để thoát nạn an toàn khi cháy nhà cao tầng?

Riêng đối với chung cư mini không đạt yêu cầu về phòng cháy chữa cháy thì người mua cần đặc biệt thận trọng, không nên quá đề cao các yếu tố như vị trí đẹp, giá tiền hợp lý… mà xem thường yếu tố này. Người mua có thể đặt giả thiết nếu cháy thì phương án thoát nạn như thế nào, nguồn cháy ở các vị trí khác nhau thì có phương án thoát nạn hiệu quả hay không.

Luật sư Vũ Tiến Vinh
Công ty luật Bảo An, Hà Nội