Vì sao nhiều ban quản trị chung cư thất bại?

Tôi có thâm niên gần chục năm sống ở chung cư, hàng chục năm hành nghề tư vấn xây dựng, quản lý và giám sát thực tế hàng trăm nhà thầu xây dựng, biên soạn nhiều quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng.

Vậy nên tôi nhìn thấy rõ sự khác biệt về năng lực chuyên môn giữa chủ đầu tư dự án xây dựng và BQT, vốn được cư dân bầu ra để làm công việc chuyên môn của chủ đầu tư dự án “quản lý, sử dụng nhà chung cư”.

Tính chất công việc vốn tương đồng, nhưng chủ đầu tư dự án xây dựng thì thạo nghề xây dựng, có đủ năng lực để tự thực hiện mọi công việc xây dựng hoặc tổ chức đấu thầu theo quy định để chọn thuê các nhà thầu xây dựng chuyên nghiệp thực hiện, dưới sự giám sát chặt chẽ của lực lượng chuyên nghiệp.

Các Ban quản trị tòa nhà được cư dân bầu ra, chủ yếu là theo cảm tính, thậm chí là theo lợi ích nhóm, không bắt buộc phải biết nghề xây dựng, nên chất lượng nhân sự BQT phụ thuộc chất lượng của cộng đồng cư dân.

BQT lại còn không bị giám sát một cách chuyên nghiệp, nên thường hoạt động tùy tiện, mắc nhiều sai phạm. Các chung cư dân trí chưa cao thường mắc vào vòng luẩn quẩn, bầu ra BQT có cũng như không, rồi phải bầu lại, nhưng BQT mới vẫn kém như vậy, và cứ thế tiếp diễn.

Có người hỏi rằng, ở những chung cư có môi trường sống xô bồ, lộn xộn, thiếu người thạo chuyên môn tham gia BQT, thì làm cách cụ thể nào để chọn được BQT có chuyên môn tốt?

Câu hỏi này rất hay. Tôi xin mạo muội trình bày quan điểm cá nhân để mọi người cùng xem xét, cho ý kiến xây dựng. Theo quy định, BQT do cư dân bầu, không bắt buộc phải có năng lực chuyên môn. Thông tư số 02/2016/TT-BXD chỉ đưa ra yêu cầu đối với thành viên BQT là “Khuyến khích những người có kinh nghiệm, kiến thức trong lĩnh vực kiến trúc, xây dựng, điện, điện tử, phòng cháy chữa cháy, tài chính, luật tham gia BQT”.

Pháp luật cũng quy định rằng, BQT không được tự mình làm các công việc quản lý vận hành và bảo trì nhà chung cư, mà nhất thiết phải chọn thuê các đơn vị có đủ chức năng và năng lực thực hiện.

Mà để chọn thuê được thì BQT cũng phải có hiểu biết nhất định về nghề xây dựng, về giám sát xây dựng và về đấu thầu, cũng giống như bà nội trợ đi chợ mua thực phẩm vậy, phải có hiểu biết mới chọn được thực phẩm sạch và ngon, với giá cả phải chăng.

Vậy nếu cứ chọn nhân sự BQT theo đúng quy định của Thông tư số 02/2016/TT-BXD để vừa đúng pháp luật, vừa đảm bảo dân chủ, dễ làm, thì có đảm bảo chất lượng không? Ai cũng biết rằng, việc áp dụng quy định của văn bản pháp luật luôn là bắt buộc. Tuy nhiên, việc áp dụng được phép sáng tạo để có kết quả tốt hơn, miễn không trái quy định là được.

Tương tự như việc thực hiện quy chuẩn, bên cạnh quy chuẩn quốc gia, là bắt buộc cả nước phải tuân thủ, vẫn tồn tại các quy chuẩn địa phương, chỉ bắt buộc áp dụng cho địa phương tương ứng, với các quy định không trái, mà còn cao hơn hoặc cụ thể hơn so với quy chuẩn quốc gia, cho phù hợp thực tế của địa phương.

Như vậy, quy định của Thông tư số 02/2016/TT-BXD chỉ là yêu cầu tối thiểu, áp dụng chung cho toàn quốc. Còn mỗi chung cư có thể (tức là không bị cấm) lựa chọn BQT theo các tiêu chí phù hợp riêng, nếu hợp pháp (không trái với mọi quy định của pháp luật).

Thực tế các chung cư xô bồ, lộn xộn, thì thường bầu ra BQT yếu kém, mắc nhiều sai phạm. Những người thạo chuyên môn xây dựng, vốn luôn có, lại thường không thích tham gia BQT, bởi họ không thiếu việc hấp dẫn hơn, được trọng thị hơn là chen vào BQT để rồi dễ bị đa số thiếu chuyên môn cô lập và vô hiệu, mà không được ai bảo vệ.

Như vậy, nếu tìm ra cách hợp pháp chọn bầu được BQT có chuyên môn thì đây sẽ là cách làm đột phá để đưa các chung cư này thoát khỏi các thất bại triền miên. Cơ cấu BQT mới phải ưu tiên sự đồng bộ chuyên môn (đủ ngành), sự phù hợp nhiệm vụ chức năng quy định; ưu tiên người có bằng đại học và kinh nghiệm chuyên môn, có kinh nghiệm quản lý dự án, có chứng chỉ hành nghề thiết kế hoặc giám sát lĩnh vực xây dựng và lĩnh vực lắp đặt thiết bị công trình, có bằng đại học ngành kinh tế xây dựng, có chứng chỉ đào tạo về đấu thầu, có chứng chỉ hành nghề luật sư (trong một số trường hợp có thể thay luật sư bằng kỹ sư xây dựng có kinh nghiệm quản lý dự án hoặc tư vấn xây dựng).

Ví dụ, nếu cần chọn 04 thành viên BQT thì có thể cơ cấu như sau: 01 cử nhân kinh tế xây dựng hoặc kế toán ; 01 kỹ sư xây dựng ; 01 kỹ sư cơ điện ; 01 luật sư… Và theo cơ cấu quy hoạch đó mà tìm kiếm, động viên những cư dân đủ tiêu chuẩn (nhất là người đã về hưu có nhiều thời gian rảnh), để họ vì cuộc sống bình an của chính gia đình mình mà tham gia BQT mới.

Giúp các ứng viên BQT làm mọi thủ tục trước bầu cử như: Niêm yết công khai nhận xét, đánh giá về nhân thân ứng viên ; Niêm yết công khai 30 ngày trước khi tổ chức hội nghị nhà chung cư các bài viết của ứng viên (ví dụ, Về Quy chế hoạt động của BQT ; Về Đề án hoạt động riêng của ứng viên và Cam kết học bồi dưỡng nghiệp vụ) để cư dân nghiên cứu và sẽ chất vấn tại hội nghị.

Tóm lại, để các chung cư có BQT yếu kém, mắc nhiều sai phạm, có thể thoát khỏi các thất bại triền miên, thì phải có cách làm đột phá.